Покупка недвижимости в Турции иностранным гражданином включает несколько юридических, финансовых и административных этапов. Правильная организация процесса от выбора объекта до оформления права собственности помогает заранее определить необходимые документы, платежи и общий бюджет покупки.
Этот материал представляет собой общий Buyer Guide для иностранных покупателей. Здесь рассматриваются основные этапы покупки недвижимости в Турции, включая выбор объекта, договор, банковские процедуры, DAB, DASK, расходы, оформление TAPU, вид на жительство и возможность подачи заявления на гражданство.
Отдельные вопросы, такие как расходы при покупке недвижимости в Турции, DAB в Турции, страховка DASK, оформление TAPU в Турции, доверенность в Турции, ВНЖ при покупке недвижимости в Турции и гражданство Турции за недвижимость, будут подробно рассмотрены в отдельных материалах Buyer Guide.
Для наглядного расчета расходов в этом руководстве используется пример недвижимости стоимостью 200 000 USD.
Процесс начинается с выбора объекта, соответствующего целям покупателя.
До внесения значительной суммы необходимо определить стоимость недвижимости, валюту сделки, размер депозита, график платежей, комплектацию объекта и другие согласованные между покупателем и продавцом условия.
Перед завершением сделки также необходимо проверить информацию о недвижимости и ее правовой статус.
Особое значение имеет цель покупки.
Обычная покупка недвижимости для проживания или инвестиций, приобретение жилья с целью последующей подачи заявления на ВНЖ и инвестиция для получения турецкого гражданства могут иметь различные требования.
Поэтому покупателю рекомендуется сообщить о своей основной цели еще на этапе выбора недвижимости.
Привлечение адвоката не является обязательным условием для стандартной сделки купли-продажи недвижимости в Турции.
Авторизованное агентство недвижимости может сопровождать и координировать процесс между покупателем и продавцом, помогать с подготовкой необходимых процедур, банковскими операциями и DAB, оформлением DASK, подготовкой к регистрации сделки и другими этапами до получения TAPU.
Деятельность в сфере недвижимости в Турции регулируется, а компании и специалисты, оказывающие соответствующие услуги, должны отвечать установленным требованиям к разрешениям и профессиональной квалификации.
При этом иностранный покупатель имеет право по собственному желанию привлечь независимого адвоката.
Юридическая помощь может быть особенно полезна при нестандартных договорах, корпоративных покупках, наследственных вопросах, спорах или других сложных обстоятельствах.
После выбора объекта покупатель может внести депозит для его резервации.
Условия оплаты должны быть зафиксированы письменно. Необходимо четко указать объект недвижимости, согласованную стоимость, сумму депозита и условия дальнейших платежей.
Договор купли-продажи определяет коммерческие условия между сторонами, включая стоимость объекта, график платежей и другие согласованные положения.
Иностранный покупатель должен понимать содержание документов до их подписания. При необходимости следует организовать перевод.
Иностранному покупателю может потребоваться турецкий налоговый номер для выполнения различных процедур, связанных с приобретением недвижимости.
Банковские и валютные операции необходимо подготовить до оформления TAPU.
Особое внимание уделяется процедуре обмена иностранной валюты, действующей при приобретении недвижимости иностранными физическими лицами.
Поэтому рекомендуется заранее определить валюту платежа, используемый банк и порядок получения необходимых документов.
При покупке недвижимости иностранным физическим лицом применяется процедура DAB – Döviz Alım Belgesi, то есть документ, подтверждающий покупку иностранной валюты в рамках установленной процедуры.
Необходимая иностранная валюта проводится через банковскую систему и конвертируется в турецкие лиры для официального оформления сделки.
Если коммерческая цена объекта установлена в EUR или другой иностранной валюте, валютные операции следует планировать заранее.
Например, стоимость недвижимости может быть согласована в EUR. Необходимая сумма конвертируется в TRY для официальной процедуры. Если продавец в рамках коммерческих условий сделки должен получить окончательный платеж снова в EUR, может возникнуть необходимость дополнительной конвертации.
Возникающая разница не является фиксированной государственной комиссией DAB.
Она может быть связана с курсом банка, разницей между курсами покупки и продажи валюты и рыночной ситуацией в день сделки.
Для предварительного планирования бюджета в нашем примере используется ориентировочный резерв 2% на возможную валютную разницу.
Стоимость недвижимости: 200 000 USD
Ориентировочный резерв на конвертацию – 2%: 4 000 USD
Эти 4 000 USD не являются официальным налогом или установленной комиссией DAB. Фактическая разница может быть ниже или выше.
Подробнее эта процедура будет рассмотрена в отдельном руководстве DAB При Покупке Недвижимости В Турции.
Для недвижимости, подпадающей под систему обязательного страхования от землетрясений, действующий полис DASK должен быть подготовлен до завершения сделки в Земельном кадастре.
Наличие DASK проверяется при оформлении сделки.
Поэтому страхование не следует оставлять исключительно на период после покупки.
Если объект уже имеет действующий полис, после перехода права собственности необходимо выполнить соответствующие процедуры по обновлению информации о владельце.
Подробно этот вопрос будет рассмотрен в Buyer Guide Страховка DASK В Турции.
В нашем примере покупатель предусматривает оплату налога/сбора при передаче права собственности в размере 4% от заявленной стоимости недвижимости.
Для объекта стоимостью 200 000 USD:
Стоимость недвижимости: 200 000 USD
Расход на оформление TAPU – 4%: 8 000 USD
Таким образом, в данном примере покупателю необходимо предусмотреть приблизительно 8 000 USD для этой статьи расходов.
Другие расходы будут отдельно рассмотрены в руководстве Расходы При Покупке Недвижимости В Турции.
В нашем примере для покупателя предусматривается 2% вознаграждение агентства недвижимости.
Для недвижимости стоимостью 200 000 USD:
Услуги агентства – 2%: 4 000 USD
Работа профессионального агентства не ограничивается только показом недвижимости.
Авторизованное агентство помогает координировать сделку между покупателем и продавцом, сопровождает подготовку необходимых процедур и документов, помогает организовать банковские операции и DAB, подготовку DASK, регистрацию сделки и практические этапы завершения покупки.
Условия оплаты услуг и применимые налоги должны быть четко указаны в документации по конкретной сделке.
В соответствии с примером этого руководства:
Стоимость недвижимости: 200 000 USD
Расход на оформление TAPU – 4%: 8 000 USD
Услуги агентства недвижимости – 2%: 4 000 USD
Ориентировочный резерв DAB / конвертации валюты – 2%: 4 000 USD
Ориентировочная промежуточная сумма: 216 000 USD
В эту сумму не включены отдельные расходы, которые могут возникнуть в зависимости от конкретной сделки: сборы Земельного кадастра, услуги присяжного переводчика, нотариальные расходы, доверенность при необходимости, стоимость DASK, оценка недвижимости или другие официальные документы, когда они требуются.
Поэтому 216 000 USD не следует рассматривать как окончательную стоимость покупки «под ключ».
Перед завершением сделки рекомендуется подготовить индивидуальный расчет расходов для выбранной недвижимости.
Иностранному покупателю не обязательно находиться в Турции на каждом этапе сделки.
При необходимости может быть оформлена доверенность в Турции, позволяющая уполномоченному лицу выполнять конкретно указанные действия от имени покупателя.
Полномочия должны соответствовать процедурам, которые необходимо выполнить.
В зависимости от места оформления доверенности могут потребоваться нотариальное удостоверение, перевод, апостиль или оформление через турецкое консульство.
После подготовки документов, DASK, банковских операций, DAB и необходимых платежей можно перейти к официальной регистрации права собственности.
Если иностранный покупатель не владеет турецким языком на необходимом для официальной процедуры уровне, может потребоваться присяжный переводчик.
После завершения регистрации право собственности переходит к покупателю.
Покупатель получает TAPU — официальный документ о праве собственности на недвижимость в Турции.
Подробно эта процедура будет рассмотрена в отдельном Buyer Guide Оформление TAPU В Турции Для Иностранцев.
После оформления права собственности необходимо завершить практические процедуры.
В зависимости от недвижимости это может включать обновление информации DASK, оформление или переоформление электричества и воды, регистрацию нового собственника в управляющей компании жилого комплекса, передачу ключей и проверку мебели или оборудования, включенного в продажу.
Покупателю рекомендуется сохранять TAPU, банковские платежные документы, DAB, страховые документы и другие материалы, относящиеся к сделке.
Одним из наиболее частых вопросов иностранных покупателей является возможность получения вида на жительство на основании владения жилой недвижимостью.
В рамках действующих правил для подачи заявления на краткосрочный ВНЖ на основании собственности объект должен иметь жилое назначение и использоваться заявителем в качестве жилья.
В действующей официальной документации также предусмотрена минимальная стоимость приобретения в размере эквивалента 200 000 USD в турецких лирах на дату приобретения.
Однако покупка жилья стоимостью 200 000 USD или более не означает автоматического получения ВНЖ.
Получение вида на жительство является отдельной административной процедурой и зависит от соблюдения действующих условий и решения компетентных органов.
Поэтому покупатель, приобретающий недвижимость с целью подачи заявления на ВНЖ, должен сообщить об этом до выбора окончательного объекта.
Если покупатель планирует проживать в Турции вместе с семьей, этот вопрос желательно рассмотреть до оформления недвижимости.
При определенных условиях статус членов семьи, имеющих совместное или долевое право собственности на жилую недвижимость, может рассматриваться в рамках соответствующих правил проживания на основании недвижимости.
Кроме того, в Турции существует отдельная система семейного вида на жительство.
При выполнении установленных законом условий семейный ВНЖ может применяться к иностранному супругу или супруге, несовершеннолетним иностранным детям и иностранным детям, находящимся на иждивении соответствующего спонсора.
Поэтому структура семьи, право собственности и предполагаемый вид ВНЖ должны рассматриваться индивидуально.
Покупка недвижимости сама по себе не является гарантией получения ВНЖ каждым членом семьи.
Более подробно эти вопросы будут рассмотрены в материалах ВНЖ При Покупке Недвижимости В Турции и Семейный ВНЖ В Турции.
Покупатель, рассматривающий получение турецкого гражданства через инвестиции в недвижимость, должен сообщить об этой цели до выбора объекта и внесения платежей.
В рамках действующей программы минимальный размер соответствующей инвестиции в недвижимость составляет 400 000 USD или эквивалент в иностранной валюте, при соблюдении установленных требований.
На квалифицируемую недвижимость также устанавливается необходимое ограничение на продажу сроком не менее трех лет.
Однако не следует считать, что любой объект с рекламной стоимостью 400 000 USD автоматически подходит для программы гражданства.
Необходимо заранее проверить объект, структуру сделки, способ оплаты, официальные документы и соответствие процедуры требованиям программы.
Выполнение минимального инвестиционного порога также не означает автоматического предоставления гражданства. Заявление рассматривается компетентными государственными органами.
Подробнее эта тема будет раскрыта в Buyer Guide Гражданство Турции За Недвижимость.
При покупке недвижимости иностранным гражданином необходимо координировать действия покупателя, продавца, банка, Земельного кадастра, страховой компании, переводчика и, при необходимости, нотариуса или других специалистов.
Одна из основных функций профессионального авторизованного агентства недвижимости — организация и сопровождение этих этапов.
Resort Property помогает клиенту пройти процесс от выбора недвижимости и согласования коммерческих условий до координации необходимых документов, DAB, DASK, подготовки к оформлению TAPU и практических процедур после завершения сделки.
При желании покупатель всегда может дополнительно воспользоваться услугами независимого адвоката или другого специалиста.
Правильное определение цели покупки позволяет спланировать сделку с самого начала.
Обычная покупка недвижимости для проживания или инвестиций, покупка жилья для последующего заявления на ВНЖ В Турции, семейное планирование проживания и инвестиция для получения гражданства Турции через недвижимость могут требовать различных документов и процедур.
Поэтому цель следует определить до внесения депозита.
Этот материал является общей вводной частью Buyer Guide. Отдельные этапы будут подробно рассмотрены в специализированных руководствах: Расходы При Покупке Недвижимости В Турции, DAB В Турции, Страховка DASK, Оформление TAPU В Турции, Доверенность В Турции, ВНЖ При Покупке Недвижимости В Турции, Семейный ВНЖ В Турции и Гражданство Турции За Недвижимость.
Предварительное планирование позволяет иностранному покупателю еще до оплаты депозита понимать предполагаемый бюджет, необходимые документы и последовательность всей сделки.
ВНЖ в Турции через владение недвижимостьюИностранные граждане, приобретающие жильё в Турции, часто спрашива...
Какие расходы возникают при покупке недвижимости в Турции?При планировании покупки недвижимости в Турции не...
