Türkiye'de konut satın alan yabancıların en sık sorduğu sorulardan biri, gayrimenkul sahibi olmanın ikamet izni sağlayıp sağlamadığıdır.
Uygun şartları taşıyan bir konuta sahip olmak, yabancı bir kişinin kısa dönem ikamet iznine başvurabileceği hukuki gerekçelerden biri olabilir.
Ancak Türkiye'de ev satın almak otomatik ikamet izni vermez.
Gayrimenkulün niteliği, edinim değeri, kullanım amacı ve başvuru sahibinin diğer ikamet izni şartlarını karşılayıp karşılamadığı birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle özellikle ikamet amacıyla Türkiye'de gayrimenkul satın almak isteyen yabancıların, evi satın almadan önce ikamet şartlarını kontrol etmesi önemlidir.
Güncel Göç İdaresi başvuru belgelerine göre, Türkiye'de taşınmazı bulunan yabancıların bu gerekçeyle kısa dönem ikamet iznine başvurabilmesi için söz konusu konutun edinim tarihindeki değerinin en az 200.000 ABD Doları karşılığı Türk lirası olması gerekir.
Bu şart özellikle eski internet içerikleri nedeniyle karıştırılmaktadır.
Geçmiş yıllarda farklı rakamlar kullanılmış olabilir. Ancak bugün bir yabancının yalnızca herhangi bir düşük bedelli konut satın almasının gayrimenkul sahipliğine dayalı ikamet izni için yeterli olduğu düşünülmemelidir.
İkamet izni hedefiyle satın alma yapan alıcılar, gayrimenkulün şartları karşılayıp karşılamadığını Tapu devrinden önce doğrulamalıdır.
Evet.
Gayrimenkul sahipliği gerekçesine dayalı ikamet izninde taşınmazın konut niteliğinde olması gerekir.
Arsa, tarla, yalnızca ticari amaçlı iş yeri veya konut niteliğinde olmayan başka bir taşınmazın satın alınması aynı ikamet izni gerekçesi olarak değerlendirilmemelidir.
Göç İdaresi'nin güncel başvuru formunda ayrıca konutun yabancı tarafından oturma amacıyla kullanılması gerektiği açıkça belirtilmektedir.
Bu nedenle ikamet amacıyla ev arayan yabancıların yalnızca fiyat ve bölgeye değil, taşınmazın resmi niteliğine de dikkat etmesi gerekir.
Gayrimenkul sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izninde konutun başvuru sahibi yabancı tarafından konut amacıyla kullanılması esastır.
Göç İdaresi'nin güncel ilk başvuru formu, bu kategoride kullanılan konutun kira ve benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılamayacağını da belirtmektedir.
Bu nedenle yalnızca yatırım ve kira geliri amacıyla satın alınan bir konutla, aynı konutu başvuru sahibinin fiilen yaşayacağı konut olarak göstermek arasında önemli bir fark vardır.
İkamet izni hedefi varsa satın alma ve kullanım planı baştan buna uygun kurulmalıdır.
Hayır.
Bu ayrım özellikle gayrimenkul pazarlamasında çok önemlidir.
Uygun değerde ve uygun nitelikte bir konut satın alınması, yabancıya ikamet izni başvurusu yapabileceği bir gerekçe sağlayabilir.
Ancak başvurunun kabul edilip edilmeyeceğine ilgili resmi makamlar karar verir.
Başvuru sahibinin gerekli belgeleri sunması, ilgili ikamet izni kategorisinin şartlarını karşılaması ve bilgilerin doğru olması gerekir.
Bu nedenle “bu evi alırsanız kesin oturum alırsınız” şeklindeki satış ifadeleri doğru değildir.
Daha doğru ifade şudur:
Uygun gayrimenkul sahipliği, gerekli diğer şartlar da sağlandığında kısa dönem ikamet izni başvurusu için dayanak oluşturabilir.
Türkiye'de uygun konut sahibi olan yabancılar, taşınmaz sahipliği gerekçesiyle kısa dönem ikamet izni kategorisinde başvuru yapabilir.
Türkiye'de ikamet izinleri yalnızca gayrimenkul sahipliğinden ibaret değildir.
Kısa dönem, aile, öğrenci, uzun dönem ve diğer özel ikamet izni kategorileri bulunmaktadır.
Her birinin başvuru gerekçeleri ve şartları farklıdır.
Bu nedenle bir başka ikamet izni türü için geçerli şartların doğrudan gayrimenkul sahipliği kategorisine uygulanmaması gerekir.
Eski internet içeriklerinde “ilk başvurular yalnızca altı aylık verilir” gibi genellemeler görülebilmektedir.
Bunu güncel bir genel kural olarak kullanmak doğru değildir.
Kısa dönem ikamet izninin süresi başvuru gerekçesi ve idari değerlendirme kapsamında belirlenir.
Bu nedenle alıcılar yalnızca gayrimenkul satın aldıkları için belirli bir süre ikamet izni alacaklarını garanti edilmiş kabul etmemelidir.
İzin süresi resmi değerlendirme sonucunda belirlenir.
İkamet izni başvuruları Göç İdaresi Başkanlığının resmi e-İkamet sistemi üzerinden başlatılır.
Başvuru sahibinin kişisel bilgilerini doğru şekilde girmesi ve başvuru türüne uygun bilgileri eksiksiz doldurması gerekir.
Göç İdaresi, resmi başvuru sistemi dışında üçüncü kişi veya şirketlerle çalışmadığını açıkça belirtmektedir ve başvurunun bizzat yapılması konusunda yabancıları uyarmaktadır.
Bu nedenle resmi makam gibi davranan internet sitelerine veya “garantili ikamet izni” vaat eden kişilere karşı dikkatli olunmalıdır.
Gayrimenkul sahipliğine dayalı başvuruda konutun başvuru yapan yabancıya ait olduğunun gösterilmesi gerekir.
Göç İdaresi'nin güncel başvuru formunda bu amaçla Tapu senedi fotokopisi belirtilmektedir.
Bu belge yalnızca mülk sahibi olunduğunu göstermek için değil, konutun ilgili başvuru gerekçesine uygunluğunun değerlendirilmesi açısından da önemlidir.
Tapu bilgileri ile başvuru sahibinin kimlik bilgileri arasında tutarlılık bulunmalıdır.
Güncel Göç İdaresi başvuru formunda, miras veya bağış yoluyla edinilmiş konutlar için güncel taşınmaz değerleme raporu talep edildiği belirtilmektedir.
Bu nedenle konutu satın alma yoluyla edinmek ile miras veya bağış yoluyla edinmek arasında belge açısından farklılık olabilir.
Yabancıların özellikle miras yoluyla kazandıkları gayrimenkullerde başvuru belgelerini mevcut resmi form üzerinden kontrol etmeleri önemlidir.
Bu konu Yabancılar İçin Türkiye'de Miras Hukuku rehberimizle de doğal olarak bağlantılıdır.
Aile bireylerinin mülkiyet yapısı burada önemlidir.
Göç İdaresi'nin güncel başvuru formu, aile üyelerinin konutta paylı veya elbirliği mülkiyet hakkına sahip olması halinde Tapu'da bilgileri bulunan kişiler ile aile bağlarını gösteren belgelerin sunulabileceğini belirtmektedir.
Ancak gayrimenkulün yalnızca bir aile ferdinin adına kayıtlı olması, diğer bütün aile bireylerinin otomatik olarak aynı taşınmaz sahipliği gerekçesi üzerinden ikamet izni alacağı anlamına gelmez.
Aile ikamet izni veya diğer uygun kategoriler ayrıca değerlendirilebilir.
Bu nedenle ailece Türkiye'ye yerleşme planı varsa mülkiyet yapısının satın alma öncesinde düşünülmesi faydalıdır.
İkamet izni başvurusunda kullanılan pasaportun veya pasaport yerine geçen belgenin yeterli geçerlilik süresine sahip olması gerekir.
Başvuru sahipleri ev satın almadan veya ikamet başvurusunu başlatmadan önce pasaportlarının son geçerlilik tarihini kontrol etmelidir.
Süresi çok yakın olan bir pasaport, başvuru sürecini gereksiz yere zorlaştırabilir.
Özellikle birkaç aile ferdinin birlikte başvuru yaptığı durumlarda her kişinin belgesinin ayrı ayrı kontrol edilmesi gerekir.
İkamet izni başvurularında sağlık güvencesi başvuru sahibinin durumuna göre önemli bir belge kalemidir.
Uygun özel sağlık sigortası, sosyal güvenlik kapsamında sağlık güvencesi veya mevzuatta kabul edilen diğer yöntemler başvuru sahibinin durumuna göre değerlendirilebilir.
Bu nedenle eski içeriklerdeki “65 yaşın altındaki herkes kesin olarak şu sigortayı yaptırmalıdır” gibi aşırı genel ifadeler yerine başvuru anındaki resmi belge listesinin kullanılması daha doğru olacaktır.
Başvuru sahibinin e-İkamet sisteminde kendi durumuna uygun olarak belirtilen sigorta şartlarını takip etmesi gerekir.
İkamet izni başvurularında kişinin Türkiye'deki kalış süresince yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olması da değerlendirilebilir.
Başvuru sahibinden beyan veya gerektiğinde destekleyici finansal belgeler istenebilir.
Dolayısıyla yalnızca 200.000 USD veya üzeri konut satın alınmış olması başvurunun diğer mali yeterlilik unsurlarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
Gayrimenkul değeri ve başvuru sahibinin yaşamını sürdürebilecek finansal imkânı iki ayrı değerlendirme konusudur.
Gayrimenkul sahipliği gerekçesiyle ikamet izni başvurusu yapılıyorsa, yabancının fiilen yaşayacağı adres önemlidir.
Konutun yalnızca Tapu'da başvuru sahibinin adına kayıtlı olması yeterli değildir; başvuru kategorisinin temelinde taşınmazın oturma amacıyla kullanılması bulunmaktadır.
Bu nedenle resmi adres bilgileri, Tapu kayıtları ve başvuruda verilen bilgiler birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Başvuru sonrası adres kayıt işlemleri de ayrıca takip edilmelidir.
Göç İdaresi, ikamet izni başvuru ve randevu işlemlerinin resmi e-İkamet sistemi üzerinden yürütüldüğünü ve başvuru/randevu işlemi için üçüncü kişilere ücret ödenmemesi gerektiğini özellikle belirtmektedir.
Ancak bu, ikamet izninin tüm resmi maliyetlerinin ücretsiz olduğu anlamına gelmez.
Başvuru sahibinin durumuna göre ikamet izni harcı, belge bedeli, sigorta, noter veya tercüme gibi ayrı giderler oluşabilir.
Bu maliyetler gayrimenkulün Tapu masraflarıyla karıştırılmamalıdır.
Hayır.
Gayrimenkul sahipliği ile Türkiye'de ikamet izni ve Gayrimenkul Yatırımıyla Türk Vatandaşlığı birbirinden tamamen farklı hukuki süreçlerdir.
İkamet izninde uygulanan 200.000 USD konut değeri şartı, vatandaşlık yatırım eşiği değildir.
Vatandaşlık yolunda farklı yatırım tutarı, ödeme ve Tapu şartları bulunmaktadır.
Aynı şekilde ikamet izninin yıllarca yenilenmesi de otomatik olarak yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı sağlamaz.
Bu iki hedef satın alma öncesinde açıkça birbirinden ayrılmalıdır.
Hayır.
Bu iki rakamı karıştırmamak gerekir.
Gayrimenkul sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izni için mevcut başvuru şartlarında en az 200.000 USD karşılığı TL edinim değeri aranırken, gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık farklı ve daha yüksek bir yatırım eşiğine tabidir.
Dolayısıyla “200.000 dolarlık ev alınca vatandaşlık alınır” şeklindeki ifade doğru değildir.
İkamet ve vatandaşlık amaçları için gayrimenkul seçimi ayrı kriterlerle yapılmalıdır.
İkamet amacıyla yapılan satın almalarda yalnızca ilan fiyatına bakılması doğru değildir.
Güncel resmi başvuru şartı konutun edinim tarihi itibarıyla belirli minimum değere sahip olmasını aramaktadır.
Bu nedenle özellikle sınır değere çok yakın bir gayrimenkul alırken işlemin nasıl belgeleneceği önceden değerlendirilmelidir.
Alıcı, “satıcı bu ev 200.000 dolar ediyor dedi” yaklaşımıyla hareket etmemeli; resmi işlemlerde kullanılacak değer ve belgelerin uyumunu kontrol etmelidir.
Döviz Alım Belgesi, yabancı gerçek kişinin gayrimenkul edinimindeki banka ve Tapu süreciyle ilgilidir.
İkamet izni ise Göç İdaresi Başkanlığının yürüttüğü ayrı bir idari işlemdir.
Bir yabancının satın alma sırasında Döviz Alım Belgesi düzenlemiş olması otomatik ikamet hakkı sağlamaz.
Benzer şekilde, ikamet iznine uygun bir konut satın alınması DAB veya diğer satın alma gerekliliklerini ortadan kaldırmaz.
Bu süreçler birbirleriyle bağlantılı olabilir ancak hukuken aynı işlem değildir.
İkamet amacı satın alma kararının önemli bir parçasıysa gayrimenkul seçimi baştan buna göre yapılmalıdır.
İlk olarak taşınmazın konut niteliğinde olması gerekir.
İkinci olarak edinim tarihindeki değer şartı değerlendirilmelidir.
Üçüncü olarak alıcının konutu gerçekten ikamet amacıyla kullanma planı bulunmalıdır.
Ayrıca bölgenin alıcının günlük yaşamına uygunluğu da önemlidir.
Sadece ikamet izni şartlarını karşılayan ancak yaşam tarzına, işine veya aile ihtiyaçlarına uymayan bir ev satın almak uzun vadede iyi bir karar olmayabilir.
Antalya, Türkiye'de uzun süre yaşamak isteyen yabancılar açısından en önemli bölgelerden biridir.
Antalya'da satılık gayrimenkul arayan yabancı alıcılar şehir yaşamı, sahil bölgeleri ve yeni gelişen konut alanları arasında farklı seçenekler bulabilir.
Konyaaltı, Altıntaş ve Antalya'nın diğer bölgeleri yaşam tarzı ve gayrimenkul özellikleri açısından birbirinden farklıdır.
İkamet izni amacı varsa seçilen konutun yalnızca fiyatı ve fiziksel özellikleri değil, resmi şartlara uygunluğu da satın alma öncesinde kontrol edilmelidir.
Belek ve Kadriye, özellikle villa yaşamı, golf ve daha sakin bir Akdeniz yaşamı isteyen yabancılar için ilgi çekici bölgeler arasındadır.
Belek gayrimenkul seçenekleri içerisinde müstakil villalar, site içi konutlar ve farklı büyüklüklerde daireler bulunmaktadır.
Golf amacıyla sık sık bölgeye gelen bir yabancı zaman içerisinde Belek veya Kadriye'de daha uzun süre yaşamayı tercih edebilir.
Bu durumda Belek Golf yaşam tarzı gayrimenkul seçiminin başlangıç noktası olabilir; ancak ikamet izni şartları ayrıca değerlendirilmelidir.
Golf sahasına yakınlık tek başına bir konutu ikamet iznine uygun hale getirmez.
İkamet izni planlayan yabancıların en önemli hatalarından biri önce evi satın alıp, daha sonra uygunluk şartlarını araştırmaktır.
Daha doğru yaklaşım satın alma öncesinde konut niteliğini, edinim değerini, kullanım planını ve güncel Göç İdaresi şartlarını kontrol etmektir.
Gayrimenkul danışmanının görevi evin özelliklerini ve satın alma sürecini açıklamak olabilir; ikamet iznini kesin olarak garanti etmek değildir.
Son karar ve değerlendirme ilgili resmi makamların yetkisindedir.
Göç İdaresi, başvuru bilgilerinin doğru ve eksiksiz olmasına özellikle önem vermektedir.
Resmi e-İkamet sistemi, yanlış beyanda bulunulması durumunda başvurunun reddedilebileceği veya verilmiş iznin iptal edilebileceği konusunda açık uyarı yapmaktadır.
Bu nedenle adres, gayrimenkul, sigorta veya diğer başvuru bilgilerinde gerçeğe aykırı beyan kullanılmamalıdır.
Başvurunun yalnızca “bir şekilde kabul edilmesi” değil, doğru ve sürdürülebilir şekilde yapılması önemlidir.
Türkiye'de uygun bir konuta sahip olmak yabancıların kısa dönem ikamet iznine başvurabileceği önemli gerekçelerden biridir.
Ancak üç temel nokta unutulmamalıdır:
Konut başvuru yapan yabancıya ait olmalı, konut amacıyla kullanılmalı ve güncel resmi başvuru şartına göre edinim tarihinde en az 200.000 ABD Doları karşılığı Türk lirası değerinde olmalıdır.
Bunun yanında pasaport, sağlık güvencesi, maddi yeterlilik, adres ve başvurunun diğer resmi şartları ayrıca yerine getirilmelidir.
Bu nedenle ikamet izni, Tapu ile birlikte otomatik verilen bir belge olarak değil, uygun gayrimenkul satın alındıktan sonra ayrı olarak yapılan resmi bir başvuru olarak değerlendirilmelidir.
Türkiye'de ev satın alma sürecini henüz araştıran yabancılar önce Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma Rehberi üzerinden genel işlemleri öğrenebilir; ardından Türkiye'de Satılık Gayrimenkul, Antalya'da Satılık Gayrimenkul ve Belek Gayrimenkul seçeneklerini ikamet planlarını da dikkate alarak değerlendirebilir.
Yabancıların Gayrimenkul Alımında Döviz Alım Belgesi Nedir?Türkiye'de yabancı gerçek kişilerin gayrimenkul satın alma sürecinde karşılaştığı önemli işlemlerden biri Döviz Alım Be...
Yabancı Gayrimenkul Sahipleri İçin Türkiye'de Miras HukukuTürkiye'de ev, daire, villa veya arsa sahibi olan yabancıların yalnızca satın alma sürecini değil, g...
