Türkiye'de bir gayrimenkul satın alan kişinin mülkiyet hakkı Tapu Siciline tescil edilir. Halk arasında TAPU olarak adlandırılan Tapu Senedi, taşınmaza ilişkin kayıt ve mülkiyet bilgilerini gösteren resmi belgedir.
Yabancı bir alıcı açısından Tapu işlemi, gayrimenkul satın alma sürecinin en önemli aşamalarından biridir. Rezervasyon yapılması, kapora ödenmesi veya taraflar arasında bir satış sözleşmesi imzalanması tek başına Tapu Sicilindeki mülkiyet kaydının alıcı adına geçirilmesi anlamına gelmez.
Bu nedenle Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma sürecinin başından itibaren Tapu devri için gerekli belgeler, ödemeler ve resmi işlemler doğru şekilde hazırlanmalıdır.
Tapu işlemine geçmeden önce satın alınacak gayrimenkulün resmi kayıt bilgilerinin kontrol edilmesi önemlidir.
Tapu kaydındaki taşınmaz bilgileri ile satın alınacak gayrimenkulün aynı olduğundan emin olunmalı; ada, parsel, bağımsız bölüm ve taşınmazın niteliği gibi bilgiler gerektiğinde kontrol edilmelidir.
Ayrıca taşınmaz üzerindeki mevcut ipotek, haciz, şerh veya mülkiyet devrini etkileyebilecek diğer kayıtların işlem öncesinde değerlendirilmesi gerekir.
Bu kontroller özellikle yabancı müşteriler açısından önemlidir. Alıcının gördüğü veya kendisine tanıtılan gayrimenkul ile resmi kayıtlardaki taşınmazın doğru şekilde eşleşmesi satın alma sürecinin temel unsurlarından biridir.
Yabancı gerçek kişiler Tapu işlemlerinde geçerli pasaport veya kabul edilen kimlik belgeleriyle işlem yapar. Kullanılacak belgenin geçerli olması ve kimlik bilgilerinin resmi işlem için uygun şekilde hazırlanması gerekir. TKGM işlem rehberinde süresi geçmiş pasaport veya kimlik belgelerinin Tapu işlemlerinde kullanılamayacağı belirtilmektedir.
Alıcının durumuna ve işlemin niteliğine göre ek bilgi veya belgeler de gerekebilir.
Satın alma işlemi vekil aracılığıyla gerçekleştirilecekse geçerli Vekaletname hazırlanmalıdır. Yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerin Türkiye'deki Tapu işlemlerinde kullanılabilmesi için ayrıca belirli şekil ve onay şartları bulunmaktadır.
Bu nedenle vekaletname kullanılacaksa belgenin Tapu işleminden önce kontrol edilmesi önemlidir.
Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde DAB – Döviz Alım Belgesi önemli aşamalardan biridir.
Mevcut düzenlemeye göre yabancı alıcının taşınmaz ediniminde kullanılacak yabancı para banka aracılığıyla ilgili sistem üzerinden Türk Lirasına çevrilir ve banka tarafından Döviz Alım Belgesi düzenlenir.
DAB'ın Tapu işlemiyle bağlantısı özellikle önemlidir. Belgedeki Türk Lirası karşılığı resmi senette harca esas değer açısından dikkate alınır.
Bu nedenle DAB işlemi Tapu randevusundan bağımsız, sonradan yapılacak sıradan bir banka işlemi olarak değerlendirilmemelidir. Satın alma bedeli, ödeme planı ve kullanılacak para birimi daha başlangıçta DAB süreciyle birlikte planlanmalıdır.
DAB'ın nasıl hazırlandığını ve özellikle EUR veya başka bir yabancı para birimiyle gerçekleştirilen satışlarda kur dönüşümünün nasıl planlanabileceğini Yabancıların Gayrimenkul Alımında DAB Belgesi rehberimizde ayrıca açıklıyoruz.
Zorunlu Deprem Sigortası kapsamına giren bir gayrimenkulde geçerli DASK Sigortası, Tapu satış işlemi gerçekleştirilmeden önce hazırlanmalıdır.
Tapu işlemleri sırasında DASK bilgileri kontrol edildiğinden, bu işlemin satış tamamlandıktan sonraya bırakılmaması gerekir.
Gayrimenkul için mevcut ve geçerli bir DASK poliçesi varsa satış sonrasında yeni malik bilgilerine ilişkin gerekli güncelleme işlemleri yapılmalıdır.
DASK'ın kapsamı ve hazırlanma süreci hakkında daha ayrıntılı bilgi için DASK Sigortası Buyer Guide içeriği kullanılabilir.
Yabancıların taraf olduğu gayrimenkul işlemlerinde değerleme uygulamaları zaman içerisinde değişmiştir. Güncel TKGM düzenlemesinde değerleme raporu uygulaması, yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu ve ilgili işlem listesinde yer alan işlemler bakımından uygulanmaktadır.
Bu nedenle “her yabancının yaptığı her Tapu işleminde aynı şekilde değerleme raporu zorunludur” şeklinde genelleme yapmak doğru değildir.
Alıcının işlemi için değerleme veya başka bir değer tespit belgesinin gerekli olup olmadığı, işlem türüne ve satın alma amacına göre Tapu hazırlığı sırasında kontrol edilmelidir.
Özellikle Gayrimenkul İle Türk Vatandaşlığı amacı taşıyan işlemler normal bir gayrimenkul satın alma işleminden farklı değer ve belge kontrollerine tabi olabilir.
Tapu devrinden önce ilgili harç ve işlem giderlerinin hazırlanması gerekir.
Resort Property'nin yabancı müşteriler için kullandığı örnek satın alma bütçesinde alıcı açısından satış bedelinin %4'ü oranında Tapu harcı dikkate alınmaktadır.
Örneğin 200.000 USD değerindeki bir gayrimenkulde:
Gayrimenkul Bedeli: 200.000 USD
Alıcı İçin Örnek Tapu Harcı – %4: 8.000 USD
Bunun dışında Tapu döner sermaye veya hizmet bedelleri ve işleme göre ortaya çıkabilecek diğer masraflar bulunabilir.
Tapu harcı, emlak hizmet bedeli, DAB/kur dönüşüm farkı, DASK ve diğer satın alma giderlerini Türkiye'de Gayrimenkul Alım Masrafları rehberimizde ayrı olarak detaylandırıyoruz.
Tapu işlemine katılan yabancı alıcının resmi işlemin içeriğini anlaması gerekir.
Türkçe bilmeyen veya resmi işlemi yeterli seviyede anlayamayan yabancı alıcılar için Tapu işlemi sırasında yetkili/yeminli tercüman kullanılması gerekebilir.
Tercümanın görevi, resmi işlemin ve ilgili beyanların yabancı alıcı tarafından anlaşılmasını sağlamaktır.
Bu nedenle tercüman ihtiyacının Tapu randevusundan önce belirlenmesi ve gerekli organizasyonun önceden yapılması işlemin daha düzenli ilerlemesini sağlar.
Alıcının her durumda Tapu Müdürlüğünde şahsen bulunması zorunlu olmayabilir.
Uygun şekilde hazırlanmış bir Vekaletname İle Tapu İşlemi, yetkilendirilen kişinin vekaletnamede belirtilen işlemleri alıcı adına gerçekleştirmesine imkan sağlayabilir.
Vekaletnamenin kapsamı özellikle önemlidir. Gayrimenkul satın alma ve Tapu işlemlerine ilişkin gerekli yetkilerin belgede doğru şekilde bulunması gerekir.
Yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerde düzenlendiği ülkeye ve belgenin niteliğine göre apostil, tasdik, tercüme veya Türk Konsolosluğu işlemleri söz konusu olabilir.
Bu konuyu Türkiye'de Vekaletname İle Gayrimenkul Alımı rehberimizde daha ayrıntılı olarak açıklıyoruz.
Tapu başvurusu yapıldıktan ve işlem için gerekli kontroller tamamlandıktan sonra resmi satış aşamasına geçilir.
Tapu harcı ve gerekli işlem bedellerinin ödenmesi, DAB'ın hazırlanması, DASK'ın hazır olması ve işleme özel diğer belgelerin tamamlanması gerekir.
Alıcı ve satıcı veya usulüne uygun şekilde yetkilendirilmiş temsilcileri resmi devir işlemine katılır.
Türkçe bilmeyen yabancı alıcı için gerekli olduğunda tercüman da işlemde yer alır.
Resmi işlemin tamamlanması ve tescilin gerçekleştirilmesiyle mülkiyet alıcı adına kaydedilir.
Bu aşama, yabancı alıcının Türkiye'deki gayrimenkulün resmi sahibi haline geldiği temel noktadır.
Tapu devrinin tamamlanması satın alma sürecinin en önemli aşamasıdır ancak bazı pratik işlemler bundan sonra devam eder.
Yeni malik adına gerekli DASK güncellemeleri yapılabilir, elektrik ve su abonelikleri devredilebilir veya açılabilir, site veya apartman yönetimine yeni malik bilgileri bildirilebilir ve gayrimenkulün fiziksel teslimi tamamlanabilir.
Alıcının TAPU belgesi, banka ödeme dekontları, DAB belgeleri, DASK poliçesi, satışla ilgili sözleşmeler ve diğer önemli işlem belgelerini saklaması faydalıdır.
Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma ana rehberimizde mülk seçiminden satış sonrası işlemlere kadar tüm satın alma sürecini genel olarak açıklıyoruz.
Türkiye'de standart bir gayrimenkul alım-satım işleminin tamamlanması için genel olarak avukat tutma zorunluluğu bulunmaz.
Yetkili gayrimenkul işletmeleri alıcı ve satıcı arasındaki sürecin koordinasyonunu sağlayabilir; gerekli belgelerin hazırlanmasının takibi, banka ve DAB işlemlerinin koordinasyonu, DASK, Tapu randevusu, tercüman organizasyonu ve satışın tamamlanmasına ilişkin aşamalarda müşteriye yardımcı olabilir.
Bununla birlikte yabancı alıcı isterse bağımsız bir avukattan ayrıca hukuki danışmanlık alabilir.
Özellikle karmaşık hukuki durumlar, uyuşmazlıklar, şirket işlemleri, miras veya standart satışın dışındaki özel durumlarda uzman hukuki destek tercih edilebilir.
Her yabancı alıcının Tapu işlemi aynı satın alma amacıyla gerçekleştirilmez.
Bir müşteri yalnızca Türkiye'de ev sahibi olmak için gayrimenkul satın alabilirken başka bir müşteri Gayrimenkul İle İkamet İzni veya Gayrimenkul İle Türk Vatandaşlığı amacı taşıyabilir.
Bu amaçların gayrimenkul seçilmeden ve önemli ödemeler yapılmadan önce belirtilmesi önemlidir.
İkamet veya vatandaşlık başvurularında gayrimenkulün niteliği, değeri, ödeme ve belge yapısı bakımından normal bir satın alma işleminden farklı şartların kontrol edilmesi gerekebilir.
Tapunun alınması tek başına ikamet izni veya vatandaşlık garantisi oluşturmaz. Bunlar gayrimenkul satın alma işleminden ayrı resmi başvuru süreçleridir.
Yabancı bir alıcı açısından doğru Tapu işlemi yalnızca Tapu Müdürlüğündeki son imzadan ibaret değildir.
Gayrimenkul bilgilerinin kontrol edilmesi, ödeme planının hazırlanması, DAB Belgesi, DASK Sigortası, gerekli harçlar, tercüman, varsa Vekaletname ve işleme özel belgelerin tamamı birbirini takip eden bir sürecin parçalarıdır.
Bu nedenle Resort Property olarak yabancı müşterilerin satın alma sürecinde gerekli aşamaların önceden planlanmasını ve Tapu devrine kadar ilgili işlemlerin koordineli şekilde takip edilmesini önemsiyoruz.
Türkiye'de ilk kez gayrimenkul satın alan yabancı müşteriler, önce Yabancılar İçin Türkiye'de Gayrimenkul Alım Rehberi içeriğimizi inceleyebilir; ardından Gayrimenkul Alım Masrafları, DAB Belgesi, DASK Sigortası, Vekaletname, İkamet İzni ve Türk Vatandaşlığı rehberlerinden ihtiyaçlarına uygun konular hakkında ayrıntılı bilgi alabilir.
Türkiye'de Noterde Gayrimenkul Satışı Yapılabilir mi?Evet. Türkiye'de taşınmaz satış işlemleri, Tapu Müdürlüklerinin yanı sıra yetkilendirilmiş noterler aracılığıyla da gerçekle...
Yabancı Gayrimenkul Sahipleri İçin Türkiye'de Miras HukukuTürkiye'de ev, daire, villa veya arsa sahibi olan yabancıların yalnızca satın alma sürecini değil, g...
