Der Kauf einer Immobilie in der Türkei umfasst für ausländische Käufer mehrere finanzielle, administrative und formelle Schritte. Eine gute Vorbereitung vom ersten Immobilienangebot bis zur Eigentumsübertragung hilft dabei, erforderliche Unterlagen, Zahlungen und die voraussichtlichen Gesamtkosten frühzeitig zu verstehen.
Dieser Buyer Guide bietet einen allgemeinen Überblick über den Immobilienkauf in der Türkei für Ausländer. Er behandelt die Auswahl der Immobilie, Reservierung und Kaufvereinbarung, Bank- und DAB-Verfahren, DASK, Kaufkosten, TAPU-Übertragung sowie grundlegende Informationen zur Aufenthaltserlaubnis und zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition.
Wichtige Einzelthemen wie Kaufnebenkosten in der Türkei, DAB in der Türkei, DASK Versicherung, TAPU in der Türkei, Vollmacht in der Türkei, Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf und Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilien werden anschließend in eigenen Buyer Guides ausführlicher behandelt.
Zur besseren Darstellung der Kosten verwenden wir in diesem Leitfaden eine Beispielimmobilie mit einem Kaufpreis von 200.000 USD.
Der Kaufprozess beginnt mit der Auswahl einer Immobilie, die zu den persönlichen Zielen des Käufers passt.
Kaufpreis, Zahlungswährung, Reservierungszahlung, Zahlungsplan, gegebenenfalls enthaltene Möbel oder Ausstattung sowie weitere zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Bedingungen sollten vor größeren Zahlungen eindeutig festgelegt werden.
Vor Abschluss des Kaufs sollten außerdem die TAPU-Daten und der rechtliche Status der Immobilie geprüft werden.
Besonders wichtig ist der Zweck des Kaufs.
Ein gewöhnlicher Immobilienkauf zum Wohnen oder als Investition, der Kauf einer Wohnimmobilie für eine spätere Aufenthaltserlaubnis und eine Immobilieninvestition für die türkische Staatsbürgerschaft können unterschiedlichen Anforderungen unterliegen.
Deshalb sollte der Käufer sein Ziel bereits bei der Auswahl der Immobilie mitteilen.
Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf in der Türkei besteht grundsätzlich keine allgemeine Verpflichtung, einen Anwalt zu beauftragen.
Ein autorisiertes Immobilienunternehmen kann den Kaufprozess zwischen Käufer und Verkäufer koordinieren und die erforderlichen Schritte begleiten. Dazu können die Vorbereitung und Nachverfolgung der notwendigen Unterlagen und Verfahren, die Koordination mit der Bank und des DAB-Verfahrens, die Vorbereitung der DASK-Versicherung sowie die Organisation der TAPU-Übertragung gehören.
Die Tätigkeit im Immobilienhandel ist in der Türkei reguliert. Immobilienunternehmen und verantwortliche Immobilienberater müssen die für ihre Tätigkeit vorgesehenen Genehmigungs- und Qualifikationsanforderungen erfüllen.
Unabhängig davon kann jeder Käufer auf eigenen Wunsch einen unabhängigen Rechtsanwalt hinzuziehen.
Bei komplexen Verträgen, Unternehmenskäufen, Erbschaftsfragen, Rechtsstreitigkeiten oder anderen besonderen rechtlichen Umständen kann eine zusätzliche fachanwaltliche Beratung sinnvoll sein.
Hat sich der Käufer für eine Immobilie entschieden, kann eine Reservierungszahlung oder Anzahlung vereinbart werden.
Die Bedingungen sollten schriftlich dokumentiert werden. Dabei sollten die betreffende Immobilie, der vereinbarte Kaufpreis, die geleistete Zahlung und die weiteren Zahlungsbedingungen eindeutig festgehalten werden.
Eine Kaufvereinbarung kann anschließend die kommerziellen Bedingungen zwischen Käufer und Verkäufer dokumentieren.
Ausländische Käufer sollten den Inhalt aller Dokumente verstehen, bevor sie diese unterschreiben. Falls erforderlich, kann eine Übersetzung organisiert werden.
Ausländische Käufer benötigen für verschiedene Schritte des Immobilienkaufs in der Regel eine türkische Steuernummer.
Auch die Bank- und Zahlungsabläufe sollten vor der TAPU-Übertragung vorbereitet werden.
Dies ist besonders wichtig, da beim Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen bestimmte Devisenverfahren gelten.
Zahlungswährung, Bank und das erforderliche DAB-Verfahren sollten deshalb möglichst vor dem Termin beim Grundbuchamt geklärt werden.
Beim Immobilienkauf durch ausländische natürliche Personen kommt das DAB – Döviz Alım Belgesi Verfahren zur Anwendung.
Die erforderliche Fremdwährung wird im Rahmen des offiziellen Verfahrens über das Bankensystem verarbeitet und in Türkische Lira umgerechnet.
Wird der kommerzielle Kaufpreis beispielsweise in EUR vereinbart, sollte die Währungsabwicklung im Voraus geplant werden.
Eine Immobilie kann beispielsweise in EUR verkauft werden. Der für das offizielle Verfahren erforderliche Betrag wird in TRY umgerechnet. Verlangt der Verkäufer im Rahmen der vereinbarten Zahlungsstruktur anschließend die Zahlung wieder in EUR, kann eine weitere Währungsumrechnung erforderlich werden.
Die dadurch entstehende Differenz ist keine feste staatliche DAB-Gebühr.
Sie kann durch den Wechselkurs der Bank, die Differenz zwischen An- und Verkaufskurs sowie die Marktkurse am jeweiligen Transaktionstag entstehen.
Für die Budgetplanung verwenden wir in diesem Beispiel vorsorglich einen geschätzten Währungsumrechnungsspielraum von 2 %.
Kaufpreis der Immobilie: 200.000 USD
Geschätzter Währungsumrechnungsspielraum – 2 %: 4.000 USD
Die 4.000 USD sind weder eine gesetzlich festgelegte Gebühr noch eine staatliche DAB-Abgabe. Die tatsächliche Differenz kann je nach Bank, Währung und Wechselkurs niedriger oder höher ausfallen.
Das Thema wird später ausführlicher im Buyer Guide DAB Beim Immobilienkauf In Der Türkei behandelt.
Bei Immobilien, die unter die obligatorische Erdbebenversicherung fallen, muss eine gültige DASK Versicherung bereits vor Abschluss der Eigentumsübertragung vorbereitet sein.
Die DASK-Versicherung wird im Rahmen des Grundbuchverfahrens kontrolliert.
Sie sollte daher nicht erst als Aufgabe nach dem Immobilienkauf betrachtet werden.
Besteht bereits eine gültige DASK-Police für die Immobilie, müssen nach dem Eigentümerwechsel die erforderlichen Aktualisierungen vorgenommen werden.
Weitere Informationen zu Versicherungspflicht, Ablauf und Kosten werden im Buyer Guide DASK Versicherung In Der Türkei erläutert.
Für unsere Beispielrechnung gehen wir davon aus, dass der Käufer eine Übertragungsabgabe in Höhe von 4 % des angegebenen Kaufwertes übernimmt.
Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 USD ergibt sich:
Kaufpreis: 200.000 USD
TAPU-Übertragungsabgabe – 4 %: 8.000 USD
Der Käufer sollte in diesem Beispiel somit rund 8.000 USD für diese Position einplanen.
Die einzelnen Kaufkosten werden später im Buyer Guide Kaufnebenkosten Beim Immobilienkauf In Der Türkei ausführlicher behandelt.
Für unsere Beispielrechnung wird für den Käufer eine Maklergebühr von 2 % angesetzt.
Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 USD:
Maklergebühr – 2 %: 4.000 USD
Die Tätigkeit eines professionellen Immobilienunternehmens beschränkt sich nicht auf die Besichtigung oder Vermittlung einer Immobilie.
Das autorisierte Immobilienunternehmen koordiniert den Kaufprozess zwischen Käufer und Verkäufer und unterstützt die Vorbereitung und Nachverfolgung der erforderlichen Schritte. Dazu können die Koordination der Unterlagen, Bank- und DAB-Verfahren, DASK-Vorbereitung, TAPU-Terminplanung und praktische Abwicklung bis zum Abschluss der Eigentumsübertragung gehören.
Die konkrete Maklergebühr und gegebenenfalls anfallende Steuern sollten in den Unterlagen der jeweiligen Transaktion transparent ausgewiesen werden.
Auf Grundlage unserer Beispielrechnung:
Kaufpreis der Immobilie: 200.000 USD
TAPU-Übertragungsabgabe – 4 %: 8.000 USD
Maklergebühr des Käufers – 2 %: 4.000 USD
Geschätzter DAB-/Währungsumrechnungsspielraum – 2 %: 4.000 USD
Geschätzte Zwischensumme: 216.000 USD
Nicht enthalten sind transaktionsabhängige Kosten wie Gebühren des Grundbuchamtes, vereidigter Dolmetscher, gegebenenfalls Notar und Vollmacht, DASK-Prämie, erforderliche Bewertung oder weitere amtliche Dokumente.
Die 216.000 USD sind daher nicht als endgültiger All-inclusive-Kaufpreis zu verstehen.
Vor Abschluss des Kaufs sollte für die konkrete Immobilie eine individuelle und aktuelle Kostenübersicht erstellt werden.
Ein ausländischer Käufer muss nicht während jedes einzelnen Schrittes persönlich in der Türkei anwesend sein.
Bei Bedarf kann eine Vollmacht in der Türkei einer bevollmächtigten Person erlauben, genau festgelegte Handlungen im Namen des Käufers durchzuführen.
Der Umfang der Vollmacht sollte auf die tatsächlich erforderlichen Verfahren abgestimmt sein.
Je nachdem, ob die Vollmacht in der Türkei oder im Ausland ausgestellt wird, können notarielle Beglaubigung, Übersetzung, Apostille oder die Ausstellung über ein türkisches Konsulat erforderlich sein.
Sobald die notwendigen Unterlagen, DASK, Bank- und DAB-Verfahren sowie die erforderlichen Zahlungen vorbereitet sind, kann die offizielle Eigentumsübertragung durchgeführt werden.
Versteht der ausländische Käufer nicht ausreichend Türkisch für das amtliche Verfahren, kann ein vereidigter Dolmetscher erforderlich sein.
Nach Abschluss der Registrierung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über.
Der Käufer erhält das TAPU, den offiziellen türkischen Eigentumsnachweis.
Der vollständige Ablauf wird später im Buyer Guide TAPU In Der Türkei Für Ausländische Käufer erläutert.
Nach der Eigentumsübertragung folgen je nach Immobilie einige praktische Schritte.
Dazu können die Aktualisierung der DASK-Versicherungsdaten, die Anmeldung oder Übertragung von Strom und Wasser, die Registrierung bei der Verwaltung einer Wohnanlage, die Schlüsselübergabe sowie die Kontrolle der im Kauf enthaltenen Möbel und Ausstattung gehören.
Der Käufer sollte TAPU, Bankbelege, DAB-Dokumente, Versicherungsunterlagen und weitere wichtige Transaktionsdokumente aufbewahren.
Für viele ausländische Käufer ist die Möglichkeit einer Aufenthaltserlaubnis ein wichtiger Bestandteil der Kaufentscheidung.
Bei einem Antrag auf eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Immobilieneigentum muss die betreffende Immobilie zu Wohnzwecken geeignet sein und entsprechend genutzt werden.
Die derzeitigen offiziellen Antragsunterlagen sehen außerdem einen Mindestwert zum Erwerbszeitpunkt von 200.000 USD Gegenwert in Türkischer Lira vor.
Der Kauf einer Wohnimmobilie im Wert von 200.000 USD oder mehr bedeutet jedoch nicht automatisch, dass eine Aufenthaltserlaubnis erteilt wird.
Die Aufenthaltserlaubnis ist ein separates behördliches Verfahren und unterliegt den zum Zeitpunkt des Antrags geltenden Voraussetzungen sowie der Prüfung durch die zuständigen Behörden.
Käufer, deren Ziel eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf ist, sollten dies daher bereits vor der Auswahl der endgültigen Immobilie mitteilen.
Plant der Käufer, gemeinsam mit seiner Familie in der Türkei zu leben, sollte die Aufenthaltsplanung möglichst bereits vor dem Immobilienkauf berücksichtigt werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Situation von Familienmitgliedern, die gemeinsames oder anteiliges Eigentum an der Wohnimmobilie besitzen, im Rahmen der entsprechenden immobilienbezogenen Aufenthaltsregelungen geprüft werden.
Daneben gibt es in der Türkei die eigenständige Familienaufenthaltserlaubnis.
Bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen kann sie unter anderem für den ausländischen Ehepartner sowie minderjährige oder abhängige ausländische Kinder eines geeigneten Sponsors relevant sein.
Eigentumsstruktur, Familienverhältnisse und die vorgesehene Aufenthaltsart sollten deshalb individuell geprüft werden.
Der Immobilienkauf allein garantiert nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis für jedes Familienmitglied.
Diese Themen werden später in Aufenthaltserlaubnis Durch Immobilienkauf und Familienaufenthaltserlaubnis In Der Türkei ausführlicher behandelt.
Ausländische Käufer, die eine türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition anstreben, sollten dieses Ziel vor der Auswahl der Immobilie und vor größeren Zahlungen mitteilen.
Nach dem derzeitigen Programm beträgt die erforderliche qualifizierende Immobilieninvestition mindestens 400.000 USD oder den entsprechenden Gegenwert in Fremdwährung, sofern sämtliche weiteren Voraussetzungen erfüllt werden.
Für die qualifizierende Immobilie wird außerdem die vorgeschriebene Veräußerungsbeschränkung für mindestens drei Jahre eingetragen.
Nicht jede Immobilie mit einem angebotenen Kaufpreis von 400.000 USD kann automatisch als für das Staatsbürgerschaftsprogramm geeignet angesehen werden.
Immobilie, Zahlungsstruktur, offizielle Dokumentation und die gesamte Transaktion sollten vor dem Kauf auf die entsprechenden Anforderungen geprüft werden.
Auch das Erreichen der Investitionsgrenze von 400.000 USD bedeutet keine automatische Erteilung der türkischen Staatsbürgerschaft. Die Staatsbürgerschaft ist ein separates Antragsverfahren und unterliegt der Prüfung und Entscheidung der zuständigen Behörden.
Weitere Informationen werden im Buyer Guide Türkische Staatsbürgerschaft Durch Immobilieninvestition behandelt.
Beim Immobilienkauf durch einen ausländischen Kunden müssen häufig Käufer, Verkäufer, Bank, Grundbuchamt, Versicherung, Dolmetscher und gegebenenfalls Notar oder weitere Fachstellen koordiniert werden.
Eine wichtige Aufgabe eines autorisierten Immobilienunternehmens besteht darin, diese einzelnen Schritte zu organisieren und den Ablauf der Transaktion zu begleiten.
Resort Property unterstützt den Käufer von der Auswahl der Immobilie und der Abstimmung der Kaufbedingungen über die Koordination der erforderlichen Unterlagen, DAB- und DASK-Verfahren bis zur Vorbereitung der TAPU-Übertragung und den praktischen Schritten nach Abschluss des Kaufs.
Der Käufer kann selbstverständlich jederzeit zusätzlich einen unabhängigen Rechtsanwalt oder einen anderen Fachberater beauftragen.
Vor der endgültigen Auswahl einer Immobilie sollte der ausländische Käufer sein Hauptziel festlegen.
Ein normaler Immobilienkauf zum Wohnen oder Investieren, der Erwerb einer Wohnimmobilie für eine Aufenthaltserlaubnis in der Türkei, die Aufenthaltsplanung für Familienmitglieder oder eine Investition für die türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilien können unterschiedliche Anforderungen mit sich bringen.
Deshalb sollte bereits vor einer Reservierungszahlung geklärt werden, ob das Ziel ein normaler Immobilienkauf, eine immobilienbezogene Aufenthaltserlaubnis, eine Familienaufenthaltsplanung oder die türkische Staatsbürgerschaft durch eine qualifizierende Immobilieninvestition ist.
Dieser Inhalt dient als allgemeiner Einstieg in unseren Buyer Guide. Die einzelnen Themen werden anschließend in separaten Leitfäden vertieft: Kaufnebenkosten Beim Immobilienkauf In Der Türkei, DAB In Der Türkei, DASK Versicherung, TAPU In Der Türkei, Vollmacht In Der Türkei, Aufenthaltserlaubnis Durch Immobilienkauf, Familienaufenthaltserlaubnis In Der Türkei und Türkische Staatsbürgerschaft Durch Immobilieninvestition.
Eine vollständige Planung vor der Reservierungszahlung hilft dem Käufer, das voraussichtliche Gesamtbudget, die notwendigen Unterlagen und den Ablauf der Transaktion von Anfang an zu verstehen.
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