Türkiye'de gayrimenkul satın almak isteyen yabancıların, mülk seçiminden Tapu devrine kadar uzanan hukuki, finansal ve idari aşamaları doğru sırayla planlaması önemlidir.
Bu rehber, Türkiye'de Ev Satın Alma sürecinin genel çerçevesini açıklamak amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkul seçimi, satış sözleşmesi, DAB işlemi, DASK, Tapu harcı, emlak hizmet bedeli, Tapu devri, ikamet izni ve vatandaşlık gibi temel konulara burada genel olarak değinilmektedir.
Gayrimenkul Alım Masrafları, DAB Belgesi, DASK Sigortası, Tapu İşlemleri, Vekaletname, İkamet İzni ve Gayrimenkul İle Türk Vatandaşlığı gibi önemli konular Buyer Guide içerisinde ayrıca detaylı olarak ele alınacaktır.
Masraf örneklerinin daha kolay anlaşılması için bu rehberde 200.000 USD değerinde bir gayrimenkul üzerinden örnek hesaplama yapılmıştır.
Satın alma süreci, müşterinin ihtiyaçlarına ve satın alma amacına uygun gayrimenkulün belirlenmesiyle başlar.
Gayrimenkulün satış fiyatı, ödeme para birimi, kapora, ödeme planı, satışa dahil olan mobilya ve ekipmanlar ile taraflar arasında kararlaştırılan diğer şartlar önemli bir ödeme yapılmadan önce açık şekilde belirlenmelidir.
Tapu bilgileri ve gayrimenkulün hukuki durumu da satış tamamlanmadan önce kontrol edilmelidir.
Yabancı bir alıcının başlangıçta satın alma amacını belirtmesi özellikle önemlidir. Normal bir yatırım veya yaşam amaçlı satın alma ile ikamet izni veya vatandaşlık amacıyla gerçekleştirilecek bir satın alma aynı şartlara tabi olmayabilir.
Bu nedenle müşterinin amacı daha gayrimenkul seçimi aşamasında belirlenmelidir.
Türkiye'de standart bir gayrimenkul alım-satım işleminde avukat tutmak genel olarak zorunlu değildir.
Yetkili bir gayrimenkul işletmesi; alıcı ve satıcı arasındaki koordinasyon, gerekli belgelerin hazırlanmasının takibi, banka ve DAB işlemlerinin koordinasyonu, DASK hazırlığı, Tapu randevusu ve devir sürecinin takibi gibi işlemlerde müşteriye yardımcı olur.
Taşınmaz ticareti Türkiye'de düzenlemeye tabi bir faaliyettir ve bu hizmeti veren işletmelerin ilgili yetki ve mesleki yeterlilik şartlarını sağlaması gerekir.
Bununla birlikte alıcı isterse bağımsız bir avukattan hukuki danışmanlık veya temsil hizmeti alabilir.
Özellikle karmaşık sözleşmeler, şirket üzerinden gerçekleştirilen işlemler, miras, hukuki uyuşmazlıklar veya standart satın alma sürecinin dışında kalan durumlarda uzman hukuk desteği tercih edilebilir.
Alıcı gayrimenkulü satın almaya karar verdiğinde mülkün rezervasyonu için kapora ödenebilir.
Kapora ödemesinin hangi gayrimenkul için yapıldığı, satış fiyatı, ödenen tutar ve ödemenin hangi şartlara bağlı olduğu yazılı şekilde kayıt altına alınmalıdır.
Satış sözleşmesinde ise satış bedeli, ödeme planı, gayrimenkul bilgileri ve tarafların üzerinde anlaştığı diğer ticari koşullar açık şekilde belirtilmelidir.
Yabancı alıcının imzaladığı belgelerin içeriğini anlaması önemlidir. Gerektiğinde tercüme desteği sağlanmalıdır.
Yabancı alıcıların gayrimenkul satın alma sürecinin çeşitli aşamalarında Türkiye'de vergi numarasına ihtiyacı olabilir.
Ödeme ve banka işlemleri de Tapu devrinden önce planlanmalıdır.
Özellikle yabancı alıcılara uygulanan döviz işlemleri nedeniyle gayrimenkul bedelinin hangi para biriminde ödeneceği ve DAB işleminin hangi banka üzerinden gerçekleştirileceği önceden belirlenmelidir.
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de gayrimenkul satın almalarında DAB – Döviz Alım Belgesi süreci bulunmaktadır.
İlgili yabancı para, resmi işlem kapsamında banka aracılığıyla Türk Lirasına çevrilir ve gerekli döviz alım belgesi oluşturulur.
Gayrimenkulün satış fiyatının EUR veya başka bir yabancı para birimi üzerinden belirlenmesi durumunda kur dönüşümünün ayrıca planlanması gerekir.
Örneğin satış bedeli EUR olarak belirlenmiş bir gayrimenkulde, gerekli tutar resmi işlem için Türk Lirasına çevrilebilir. Satıcı ödemeyi tekrar EUR olarak almak istiyorsa ticari ödeme düzenlemesine bağlı olarak ikinci bir kur dönüşümü ortaya çıkabilir.
Burada oluşabilecek fark devlet tarafından alınan sabit bir DAB ücreti değildir.
Maliyet; bankanın alış-satış kuru, kur makası ve işlem tarihinde geçerli olan döviz kurlarına göre değişebilir.
Müşterinin yaklaşık toplam bütçeyi görebilmesi amacıyla bu rehberde %2 tahmini döviz dönüşüm payı kullanıyoruz.
200.000 USD değerindeki örnek gayrimenkulde:
Gayrimenkul Bedeli: 200.000 USD
Tahmini Döviz Dönüşüm Payı – %2: 4.000 USD
Bu 4.000 USD resmi bir vergi veya sabit DAB ücreti değildir. Gerçek fark işlem günündeki banka ve döviz kurlarına bağlı olarak daha düşük veya daha yüksek olabilir.
Bu konu Buyer Guide içerisinde Yabancıların Gayrimenkul Alımında DAB Belgesi başlığı altında ayrıca detaylandırılacaktır.
Zorunlu Deprem Sigortası kapsamındaki gayrimenkullerde geçerli DASK Sigortası, Tapu satış işlemi tamamlanmadan önce hazır olmalıdır.
Tapu işlemlerinde DASK poliçesi kontrol edildiği için sigortanın satış sonrasına bırakılmaması gerekir.
Mevcut ve geçerli bir DASK poliçesi bulunuyorsa satış sonrasında gerekli sigortalı değişikliği işlemleri de gerçekleştirilmelidir.
DASK kapsamı, poliçe hazırlanması ve maliyetleri DASK Sigortası Buyer Guide içeriğinde ayrıca açıklanacaktır.
Bu rehberde müşterinin satın alma bütçesini daha net görebilmesi amacıyla alıcının satış bedelinin %4'ü oranında Tapu harcı ödeyeceği varsayılmıştır.
200.000 USD değerindeki örnek gayrimenkulde:
Gayrimenkul Bedeli: 200.000 USD
Tapu Harcı – %4: 8.000 USD
Bu nedenle örneğimizde alıcının Tapu harcı için yaklaşık 8.000 USD karşılığı bütçe ayırması gerekir.
Tapu harcı ve diğer satın alma giderleri Gayrimenkul Alım Masrafları içeriğinde ayrıca detaylandırılacaktır.
Örnek hesaplamamızda alıcı için %2 emlak hizmet bedeli kullanılmaktadır.
200.000 USD deÄŸerindeki bir gayrimenkulde:
Emlak Hizmet Bedeli – %2: 4.000 USD
Emlak hizmeti yalnızca müşteriye bir gayrimenkul göstermekten ibaret değildir.
Yetkili gayrimenkul işletmesi satın alma sürecinin koordinasyonunu gerçekleştirir; alıcı ve satıcı arasındaki iletişimi sağlar, gerekli işlem ve belgelerin takibine yardımcı olur, DAB ve banka sürecini koordine eder, DASK hazırlığını takip eder, Tapu randevusunun hazırlanmasına ve satışın tamamlanmasına kadar gerekli aşamaların yürütülmesine destek verir.
Hizmet bedelinin şartları ve uygulanacak vergiler müşterinin işlem belgelerinde açıkça belirtilmelidir.
Bu rehberde kullandığımız örnek hesaplamaya göre:
Gayrimenkul Satış Bedeli: 200.000 USD
Tapu Harcı – %4: 8.000 USD
Emlak Hizmet Bedeli – %2: 4.000 USD
Tahmini DAB / Döviz Dönüşüm Payı – %2: 4.000 USD
Tahmini Ara Toplam: 216.000 USD
Bu rakama işlem özelinde ortaya çıkabilecek Tapu döner sermaye bedeli, yeminli tercüman, gerektiğinde noter ve vekaletname, DASK primi, gerekli olması halinde değerleme veya diğer resmi belge giderleri dahil değildir.
Dolayısıyla 216.000 USD nihai ve her şey dahil satın alma maliyeti olarak değerlendirilmemelidir.
Her gayrimenkul için Tapu işlemi öncesinde müşteriye özel güncel maliyet tablosunun hazırlanması en doğru yöntemdir.
Yabancı alıcının satın alma sürecinin her aşamasında Türkiye'de bulunması gerekmeyebilir.
Gerekli durumlarda düzenlenen Vekaletname, yetkilendirilen kişinin alıcı adına yalnızca vekaletnamede belirtilen işlemleri gerçekleştirmesine imkan sağlayabilir.
Vekaletnamenin kapsamının yapılacak işlemlere uygun şekilde hazırlanması önemlidir.
Belgenin Türkiye'de veya yurt dışında hazırlanmasına göre noter, tercüme, apostil veya Türk Konsolosluğu işlemleri gerekebilir.
Belgeler, DASK, banka ve DAB işlemleri ile gerekli ödemeler hazırlandıktan sonra Tapu devri gerçekleştirilebilir.
Türkçe bilmeyen yabancı alıcı için resmi işlem sırasında yeminli tercüman gerekebilir.
Tapu Müdürlüğündeki resmi devir işleminin tamamlanmasıyla gayrimenkulün mülkiyeti alıcıya geçer.
Alıcı, mülkiyeti gösteren resmi TAPU belgesini alır.
Tapu işleminin aşamaları daha sonra Yabancılar İçin Tapu İşlemleri Buyer Guide içeriğinde ayrıntılı olarak açıklanacaktır.
Tapunun alınmasıyla birlikte bazı pratik işlemlerin tamamlanması gerekir.
Gayrimenkule göre DASK sigortalı bilgilerinin güncellenmesi, elektrik ve su aboneliklerinin devri veya açılması, site yönetimine kayıt, anahtar teslimi ve satışa dahil mobilya veya ekipmanların kontrolü yapılabilir.
Alıcının Tapu, banka ödeme dekontları, DAB, sigorta ve satın alma sürecine ilişkin diğer önemli belgelerin kopyalarını saklaması tavsiye edilir.
Türkiye'de konut satın alan yabancıların en çok sorduğu konulardan biri gayrimenkul üzerinden ikamet iznidir.
Güncel uygulamada gayrimenkul sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet başvurularında taşınmazın konut niteliğinde olması ve başvuru amacıyla kullanılması gerekir. İlgili resmi başvuru belgelerinde edinim tarihindeki değerin en az 200.000 USD karşılığı Türk Lirası olması şartı bulunmaktadır.
Ancak 200.000 USD veya üzerindeki bir konutun satın alınması otomatik olarak ikamet izni verileceği anlamına gelmez.
İkamet izni gayrimenkul satın alma işleminden ayrı bir başvuru sürecidir ve ilgili makamların değerlendirmesine tabidir.
Bu nedenle ikamet amacıyla gayrimenkul satın almak isteyen müşterinin bu amacını mülk seçilmeden önce belirtmesi önemlidir.
Gayrimenkul alımının aile bireylerinin ikamet planıyla birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.
Uygun şartlarda taşınmaz üzerinde ortak veya paylı mülkiyet hakkına sahip aile bireylerinin durumu gayrimenkule dayalı ikamet kapsamında değerlendirilebilir.
Bunun yanında Türkiye'de ayrıca Aile İkamet İzni sistemi bulunmaktadır. Kanuni şartların sağlanması halinde destekleyicinin yabancı eşi, ergin olmayan yabancı çocuğu ve bağımlı yabancı çocuğu için aile ikamet izni başvurusu söz konusu olabilir.
Bu nedenle aile olarak Türkiye'de yaşamayı planlayan müşterilerin aile yapısını ve ikamet amacını gayrimenkul satın almadan önce bildirmesi faydalıdır.
Her aile bireyinin durumu ayrıca değerlendirilir ve gayrimenkul satın alınması aile bireyleri için otomatik ikamet izni garantisi oluşturmaz.
Ayrıntılar Gayrimenkul İle İkamet İzni ve Aile İkamet İzni içeriklerinde ayrıca ele alınacaktır.
Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu yapmak isteyen yabancı müşterilerin bu amaçlarını gayrimenkul seçmeden ve ödeme yapmadan önce belirtmeleri gerekir.
Mevcut sistemde gerekli şartları sağlayan gayrimenkul yatırımlarında asgari yatırım tutarı 400.000 USD veya karşılığı dövizdir.
Vatandaşlık amacıyla kullanılan gayrimenkul için gerekli üç yıllık satmama şerhi uygulanır.
Ancak satış fiyatı 400.000 USD olan her gayrimenkulün otomatik olarak vatandaşlık programına uygun olduğu düşünülmemelidir.
Gayrimenkulün uygunluğu, ödeme şekli, resmi belgeler ve işlemin vatandaşlık şartlarına uygun şekilde gerçekleştirilmesi önceden kontrol edilmelidir.
400.000 USD yatırım şartının sağlanması da vatandaşlığın otomatik olarak verileceği anlamına gelmez. Vatandaşlık ayrı bir resmi başvurudur ve yetkili makamların değerlendirme ve onayına tabidir.
Bu süreci Gayrimenkul İle Türk Vatandaşlığı Buyer Guide içeriğinde ayrıca detaylandıracağız.
Yabancı bir müşterinin Türkiye'de gayrimenkul satın alması; satıcı, banka, Tapu Müdürlüğü, sigorta, tercüman ve gerektiğinde noter gibi farklı tarafların aynı süreç içerisinde koordine edilmesini gerektirebilir.
Yetkili emlak işletmesinin temel görevlerinden biri bu sürecin doğru şekilde takip edilmesini ve taraflar arasındaki koordinasyonun sağlanmasını desteklemektir.
Resort Property olarak süreç; gayrimenkul seçiminden satış şartlarının belirlenmesine, gerekli evrakların hazırlanmasının takibinden DAB ve DASK koordinasyonuna, Tapu randevusundan devir ve satış sonrası pratik işlemlere kadar müşterinin satın alma sürecini anlaşılır hale getirecek şekilde takip edilir.
Müşteri dilediği zaman bağımsız bir avukat veya başka bir uzman danışmandan ayrıca hizmet alabilir.
Yabancı müşterinin gayrimenkul satın almadan önce temel amacını belirlemesi bütün sürecin doğru planlanmasını sağlar.
Standart bir gayrimenkul satın alma işlemi, ikamet izni amacıyla alınacak bir konut ve vatandaşlık başvurusu amacıyla yapılacak yatırım farklı şartlar ve belgeler gerektirebilir.
Bu nedenle başlangıçta satın alma amacı açıkça belirlenmelidir:
Normal yaşam veya yatırım amaçlı gayrimenkul satın alma,
Gayrimenkul İle İkamet İzni amacıyla konut satın alma,
aile bireyleriyle birlikte ikamet planlaması,
veya Gayrimenkul İle Türk Vatandaşlığı amacıyla yatırım.
Bu içerik Buyer Guide içerisindeki genel başlangıç rehberidir. Satın alma sürecinin önemli aşamaları Gayrimenkul Alım Masrafları, DAB Belgesi, DASK Sigortası, Tapu İşlemleri, Vekaletname, İkamet İzni, Aile İkamet İzni ve Gayrimenkul İle Türk Vatandaşlığı başlıkları altında ayrı rehberlerde daha ayrıntılı olarak açıklanacaktır.
Satın alma işlemini kapora ödemeden önce doğru şekilde planlamak, müşterinin hem toplam bütçesini hem de gerekli belgeleri ve işlem aşamalarını baştan bilmesini sağlar.
Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma RehberiTürkiye; kalıcı yaÅŸam, tatil evi, yatırım veya Akdeniz yaÅŸam tarzı arayan yabancı gayrimenkul alıcılarının tercih ettiÄŸi ülkelerden biridir. Ã...
Yabancıların Türkiye'de Gayrimenkul Alırken Bilmesi GerekenlerTürkiye'de gayrimenkul satın almak isteyen yabancıların, mülk seçiminden Tapu devrine kadar uzanan hukuki, finansal ve idari aş...
