Internationale Immobilieneigentümer fragen häufig, was mit ihrem Haus, ihrer Wohnung oder Villa in der Türkei geschieht, wenn sie sterben und wie das Eigentum anschließend auf Familienangehörige übertragen werden kann.
Diese Frage ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie als langfristiger Familienbesitz oder dauerhafte Investition erworben wird.
Eine Immobilie eines ausländischen Eigentümers verschwindet nach dessen Tod nicht und fällt auch nicht automatisch an den türkischen Staat.
Es gibt ein gesetzliches Nachlassverfahren, durch das die Erben festgestellt und die entsprechenden Rechte am Vermögen geregelt werden.
Bei internationalen Erbfällen können jedoch sowohl türkische erbrechtliche Vorschriften als auch Regeln des internationalen Privatrechts relevant sein.
Ausländische Immobilieneigentümer sollten deshalb die Grundzüge des Verfahrens verstehen und bei komplexeren persönlichen Verhältnissen individuelle rechtliche Beratung einholen.
Der Erwerb einer Immobilie durch einen ausländischen Staatsangehörigen und die spätere Vererbung dieser Immobilie sind miteinander verbundene, aber rechtlich unterschiedliche Fragen.
Besitzt ein ausländischer Staatsangehöriger eine Immobilie in der Türkei, kann diese nach seinem Tod Bestandteil des Nachlasses werden.
Die anerkannten Erben können anschließend die erforderlichen Verfahren zur Feststellung ihrer Erbrechte und zur Eigentumsregistrierung durchführen.
Bei ausländischen Erben können jedoch auch die geltenden Vorschriften und Einschränkungen für ausländischen Immobilienbesitz relevant werden.
Staatsangehörigkeit, Art und Lage der Immobilie sowie die persönliche Situation der Erben können deshalb eine Rolle spielen.
Wer über Immobilien zum Verkauf in der Türkei einen langfristigen Familienbesitz erwerben möchte, sollte das Thema Erbschaft bereits bei der langfristigen Eigentumsplanung berücksichtigen.
Internationale Nachlassangelegenheiten können komplizierter sein als Erbfälle, bei denen alle Beteiligten und Vermögenswerte ausschließlich mit einem Land verbunden sind.
Die Türkei verfügt über Regeln des internationalen Privatrechts.
Welches Recht auf einen bestimmten Aspekt des Erbfalls anzuwenden ist, kann unter anderem von Staatsangehörigkeit, Art des Vermögens und dessen Lage abhängen.
Besondere Aufmerksamkeit ist bei unbeweglichem Vermögen in der Türkei erforderlich.
Deshalb sollten pauschale Aussagen vermieden werden, wonach immer ausschließlich das Recht des Heimatlandes des Eigentümers oder in allen Fragen ausschließlich türkisches Recht gilt.
Die konkrete Rechtslage sollte für den jeweiligen Nachlass geprüft werden.
Soweit türkisches Erbrecht Anwendung findet, bestimmt das türkische Zivilgesetzbuch eine gesetzliche Erbfolge.
Nachkommen wie Kinder nehmen darin eine wichtige Stellung ein.
Sind keine Nachkommen vorhanden, können nach der gesetzlichen Reihenfolge andere Familienlinien erbberechtigt sein.
Auch ein überlebender Ehepartner besitzt gesetzliche Erbrechte.
Die Höhe seines Erbanteils hängt unter anderem davon ab, mit welcher Gruppe weiterer Erben er gemeinsam erbt.
Deshalb können vereinfachte Aussagen wie „der Ehepartner erhält die Immobilie“ oder „die Kinder erhalten automatisch alles“ irreführend sein.
Die konkrete Aufteilung hängt von der Familienstruktur und den rechtlichen Umständen des Nachlasses ab.
Für die Abwicklung eines Nachlasses müssen die anerkannten Erben und ihre jeweiligen Erbanteile festgestellt werden.
Das entsprechende Dokument wird in der Türkei als mirasçılık belgesi oder veraset ilamı bezeichnet.
In den gesetzlich vorgesehenen Fällen kann ein solches Dokument über die zuständigen türkischen Stellen erlangt werden.
Bei internationalen Nachlässen können zusätzliche Dokumente und Verfahren erforderlich sein.
Im Ausland ausgestellte Urkunden können je nach Herkunftsland und Dokument eine Apostille oder andere Form der Beglaubigung sowie eine türkische Übersetzung benötigen.
Im Ausland lebende Erben sollten deshalb zunächst klären, welche Unterlagen für die konkrete Nachlassabwicklung erforderlich sind.
Eine vorausschauende Nachlassplanung kann für internationale Immobilieneigentümer besonders sinnvoll sein.
Ein ausländischer Eigentümer kann ein Testament in Betracht ziehen, das seine Vermögenswerte in der Türkei berücksichtigt.
Ein Testament bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche gesetzlichen erbrechtlichen Regeln automatisch ausgeschlossen werden können.
Für die Form und Wirksamkeit einer letztwilligen Verfügung können türkische sowie internationale Rechtsvorschriften relevant sein.
Je nach Situation müssen außerdem gesetzlich geschützte Rechte bestimmter Erben berücksichtigt werden.
Aus diesem Grund sollten ausländische Eigentümer nicht davon ausgehen, dass eine allgemeine Testamentvorlage aus dem Internet automatisch die gewünschten Ergebnisse für türkisches Immobilienvermögen erzielt.
Ein ausländisches Testament sollte nicht pauschal als gültig oder ungültig in der Türkei bezeichnet werden.
Die rechtliche Behandlung hängt von den Umständen, der Form des Testaments und den jeweils anwendbaren internationalen und nationalen Regeln ab.
Für die Verwendung ausländischer Dokumente vor türkischen Behörden können außerdem eine entsprechende Beglaubigung und Übersetzung erforderlich sein.
Wer bereits ein Testament in seinem Heimatland besitzt, sollte deshalb prüfen lassen, wie dieses Testament mit einer Immobilie in der Türkei zusammenspielt und ob eine zusätzliche Nachlassplanung sinnvoll ist.
Ja.
Entgegen Informationen, die noch auf einigen älteren Immobilienwebseiten zu finden sind, gibt es in der Türkei eine Erbschaft- und Schenkungsteuer, die als Veraset ve İntikal Vergisi bezeichnet wird.
Für Erbschaften gelten Freibeträge und progressive Steuersätze, die regelmäßig aktualisiert werden.
Für 2026 reichen die Steuersätze bei Erbschaften nach Anwendung der einschlägigen Freibeträge und Berechnungsvorschriften progressiv von 1 % bis 10 %.
Die pauschale Aussage, dass es in der Türkei keine Erbschaftsteuer gibt, ist deshalb falsch.
Die Freibeträge werden regelmäßig angepasst.
Für 2026 gilt für den Erbanteil jedes Kindes, einschließlich adoptierter Kinder, sowie des überlebenden Ehepartners im entsprechenden gesetzlichen Rahmen ein Freibetrag von 2.907.136 TL.
Ist der überlebende Ehepartner in der von der Vorschrift erfassten Situation alleiniger Erbe, beträgt der entsprechende Freibetrag für 2026 5.817.845 TL.
Diese Beträge gelten für 2026 und sollten nicht als dauerhafte Werte betrachtet werden.
Im tatsächlichen Erbfall müssen deshalb die für das jeweilige Jahr geltenden Beträge geprüft werden.
Die Türkei verwendet für Erbschaften eine progressive Steuerstruktur.
Nach Anwendung der jeweiligen Freibeträge und Berechnungsvorschriften gelten bei Erbschaften Steuersätze von 1 %, 3 %, 5 %, 7 % und 10 %, abhängig von der steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage.
Schenkungen und andere unentgeltliche Übertragungen unterliegen einer anderen und deutlich höheren Tarifstruktur.
Eine Schenkung sollte deshalb steuerlich nicht mit einer Erbschaft gleichgesetzt werden.
Die steuerliche Abwicklung ist ein wichtiger Bestandteil des Nachlassverfahrens.
Ein vorhandener Freibetrag bedeutet nicht automatisch, dass keine Erklärungspflichten zu beachten sind.
Bei Erbschaften bestehen entsprechende Erklärungsvorschriften, wobei die Fristen unter anderem davon abhängen können, wo sich der Verstorbene und die Erben befinden.
Internationale Familien sollten deshalb die für ihren konkreten Fall geltenden aktuellen Anforderungen prüfen.
Nach dem Tod eines Immobilieneigentümers müssen die Erben zunächst ihre Erbenstellung nachweisen und die erforderlichen steuerlichen und administrativen Verfahren durchführen, bevor die Grundbuchdaten entsprechend geändert werden können.
Bei einem internationalen Nachlass können unter anderem Sterbeurkunden, Erbnachweise, Identitätsunterlagen, Personenstandsdokumente und ordnungsgemäß beglaubigte Übersetzungen erforderlich sein.
Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt vom konkreten Fall ab.
Nachdem die erforderlichen erbrechtlichen, steuerlichen und grundbuchrechtlichen Schritte abgeschlossen sind, können die Eigentumsdaten zugunsten der Erben aktualisiert werden.
Kenntnisse über das Tapu in der Türkei sind deshalb nicht nur beim Immobilienkauf, sondern auch bei der späteren Vererbung relevant.
Eine Immobilie kann an mehrere Erben übergehen.
In diesem Fall können mehrere Personen Rechte an derselben Immobilie erhalten, anstatt dass ein einzelner Erbe alleiniger Eigentümer wird.
Die Erben können anschließend im Rahmen der geltenden gesetzlichen Verfahren entscheiden, ob sie die Immobilie gemeinsam behalten, die Eigentumsstruktur verändern oder das Objekt verkaufen möchten.
Bei mehreren Erben, minderjährigen Beteiligten, internationalen Dokumenten oder Streitigkeiten ist eine professionelle rechtliche Beratung besonders wichtig.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Guide Gemeinsames Immobilieneigentum in der Türkei.
Nachlassplanung ist unabhängig davon relevant, in welcher Region der Türkei sich eine Immobilie befindet.
Internationale Eigentümer von Immobilien in Antalya oder Immobilien in Belek sollten Erbschaftsfragen ebenso langfristig berücksichtigen wie Tapu, Versicherungen und laufende Eigentumskosten.
Besonders wichtig kann dies für Käufer sein, die ein Ferienhaus für die Familie, eine Immobilie für den Ruhestand oder eine Villa erwerben, die über viele Jahre im Familienbesitz bleiben soll.
Belek zieht zudem viele internationale Käufer aufgrund seines Resort- und Golfangebots an. Wer zunächst nach Golfimmobilien in Belek sucht, denkt möglicherweise vor allem an Urlaub und Investment. Soll die Immobilie jedoch langfristig im Familienbesitz bleiben, wird auch die Nachlassplanung relevant.
Viele Eigentümer beschäftigen sich erst nach einem Todesfall mit dem Thema Erbschaft. Bei internationalen Familien kann eine frühzeitige Planung das spätere Verfahren deutlich vereinfachen.
Unterlagen zur Immobilie in der Türkei sollten geordnet aufbewahrt werden und Familienangehörige sollten wissen, welche Vermögenswerte vorhanden sind.
Bestehen bereits Testamente in einem anderen Land, mehrere Staatsangehörigkeiten, Erben in verschiedenen Staaten oder Vermögenswerte in mehreren Ländern, kann eine unabhängige rechtliche und steuerliche Beratung besonders wichtig sein.
Wer sich noch am Anfang des Immobilienkaufs befindet, kann zunächst unseren Hauptguide Immobilienkauf in der Türkei lesen und anschließend geeignete Immobilien zum Verkauf in der Türkei vergleichen.
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